공사도급계약의 경우에는 대금지급 방식을 꼼꼼하게 살펴보고 계약을 해야 합니다. 보통의 공사도급계약(일명 하도급)은 단가계약으로 해석해야 하지만, 계약서상의 문구가 총액계약으로 해석될 여지가 있게끔 하는 애매한 조항들이 많습니다. 아마도 공사도급계약 특성상 물량과 수량 등이 정확하지 않은 상태에서 계약하기 때문일지도 모릅니다.
그래서 규모가 그리 크지 않은 건설업체에는 각종 송사에 휘말릴 수 있습니다. 계약서 작성단계부터 법률적인 조언이 반드시 필요합니다.

Episode.1

공사도급계약에서의 총액계약과 단가계약의 구분

보통 공사대금소송으로 진행이 되면 공사도급계약서는 필수적으로 법원에 증거자료로 제출해야 합니다. 총액계약이든 단가계약이든, 공사도급계약서에 공정ㆍ항목별 단가가 기재된 계약내역서(ex. 산출내역서 등)를 첨부할 수 밖에 없습니다.

보통 공사도급계약서에서 ‘관련된 모든 비용으로서 변동이 없는 것이 원칙이다’ 또는 ‘물량 확인 후 최종 정산하기로 한다’ 등 총액계약 또는 단가계약에 해당함을 명백하게 규정하고 있는 사안도 있으나, 그렇지 않은 경우에는 기성 공사대금의 청구 및 지급과정에서 검측에 의한 실제 물량을 확인하였는지 등 여러 사정을 살펴볼 수 밖에 없습니다.

물론 계약서 상에서 의미가 모호할 경우에는 서로간의 다툼이 시작되고 결국 소송을 통해 법원에서 판단을 하게 됩니다. 이때 공사도급계약이 총액계약인지, 단가계약인지는 구분이 어렵다면 결국 계약의 해석 문제로 귀결됩니다(결국, 설계변경, 추가공사 등 계약금액의 조정사유가 없음에도 검측에 의한 실제 수행물량의 확인 등 최종 정산을 거쳐야 공사대금이 확정되는지 여부가 중요).

결론적으로,

① 총액계약에서는 설계변경 등 계약금액의 조정사유가 발생했을 때 단가 산정의 근거가 되지만, 기성공사대금 등 공사대금 산정의 근거가 될 수는 없습니다.

② 단가계약에서는 계약금액의 조정사유가 발생했을 때는 물론이고 그 조정사유가 없더라도 산출내역서상 물량과 단가를 근거로 실제 수행물량에 따라 기성 공사대금 등 공사대금을 산정하게 됩니다.

Episode.2

공사도급계약의 분류와 판단 기준

대금의 지급방식에 따라 크게 총액계약과 단가계약으로 나눌 수 있습니다. 총액계약은 계약 목적물 전체에 대한 공사대금 총액을 정하여 체결하는 계약을 말하고, 단가계약은 개별공정 또는 항목에 대한 단가와 요율을 근거로 체결하는 계약을 말합니다.

하지만 공사도급계약이 총액계약인지, 단가계약인지는 계약의 해석 문제입니다. 이때 공사도급계약서에서 정한 내용을 기준으로 판단하는데, 만일 공사도급계약서의 기재 내용만으로 알기 어렵다면 계약 해석의 일반원칙에 따라 계약의 동기나 목적, 계약이행 과정에서 당사자의 태도, 거래관행 등을 종합적으로 고려해서 판단하고 있습니다.

Episode.3

총액계약과 단가계약의 비교

(1)의미의 차이
총액계약은 계약 목적물 전체에 대한 공사대금 총액을 정하여 체결하는 계약을 말합니다. 반면에 단가계약은 총액 기재가 있어도 최종 정산에 따른 확정을 전제로 하는 점에서 차이가 있습니다.

(2)산출내역서 유뮤
총액계약에서는 산출내역서가 필수적인 계약문서가 아니지만, 단가계약에서는 필수적인 계약문서입니다.

(3)기성대가 지급
총액계약의 경우에는 월별 일정 금액 또는 수행 공사량의일정 비율에 따라 기성대가 지급되지만, 단가계약의 경우에는 도급인(감리자)의 검측에 의하여 실제 수행물량을 확인하고 공정율에 따라 기성대가 지급되는 점에서 차이가 있습니다.

(4)계약금액의 조정문제
총액계약은 설계변경, 추가공사 등 사유 발생 시 계약금액을 조정하는 것이 필요하지만, 단가계약은 추가공사 등에 따른 계약금액의 변동을 당연한 전제로 하고 있습니다.

(5)장단점
총액계약의 경우 도급인의 공사관리업무 간명하고, 공사비 증가 관련 위험부담이 없습니다. 하지만 단가계약은 시급한 공사의 경우 착공이 빨라질 수 있지만 공사비가 높아질 우려가 있습니다. 그래서 단순작업이나 단일공사(주로 하도급)이외에는 일반적으로 쓰고 있지 않습니다.

(6)구별실익
이 부분이 가장 중요합니다. 공사도급계약을 이와같이 분류하는 이유는 다음과 같이 돈의 문제가 걸려있기 때문입니다. 그래서인지 총액계약과 단가계약의 중간단계인 완화된 의미의 총액계약도 있습니다.

총액계약과 단가계약이 구분이 되면 아래와 같은 차이(공사대금차이)가 납니다.

—변호사 김한나

Episode.4

이로 인해 기성 공사대금의 산정방식에 차이가 있게 됩니다.

※ 여기서 잠깐!!

기성공사대금이란?

공사대금소송에서 가장 문제되는 것으로 ‘기성고’라는 개념이 있습니다. 공사 중간 중간에 공사가 이루어졌다면 그만큼 계산하여 주는 돈을 말합니다. 이는 이미 완성된 부분에 소요된 공사비(A)에 남은 미시공 부분을 완성하는데 소요될 공사비(B)를 합친 것을 전체공사비(C=A + B)라고 할 경우 이미 완성된 부분 A가 차지하는 비율을 말합니다(대판2014다83890).

예를 들면, 수급인이 건설공사 완공시 총 10억 원을 받기로 하였는데 도중에 중단되었고, 중단 시점까지 투입한 공사비용이 3억 원이고 미시공 부분을 완성할 때까지 추가로 소요될 공사비용이 2억 원이라고 가정한다면, 도급인이 지급해야 할 금액(기성고에 대한 보수금)은 6억 원(=10*3/5)이 됩니다.

Episode.5

이로 인해 추가 공사대금에서 지급사유와 적용 단가에 차이가 있게 됩니다.

또한 총액계약의 경우 지급 사유등이 계약서 상에 명시적으로 제시되어 있다면 계약상 공사범위에 포함되지 않는다는 사유만으로 추가 공사대금 지급사유에 해당하지 않을 수 있습니다.

반면에 단가계약의 경우는 일정 항목에 관하여는 산출내역서 기준 추가 수행물량이 있더라도 추가공사대금을 지급하지 않기로 약정할 수 있고, 산출내역서에 없는 항목의 경우 표준품셈에 낙찰율이나 계약금액비율을 적용한 단가를 적용할 수 있습니다.