1.문제된 사실관계의 요약

(1)원고는 아파트의 관리위탁회사인 A와 아파트의 공용부분인 피트니스 센터에 관하여 계약기간을 5년으로 정하여 커뮤니티센터 위탁운영계약을 체결하였습니다.

(2)아파트 관할 지역의 구청장은 A에게 관리주체가 아닌 운영업자가 주민운동시설을 영리목적으로 사용할 수 없다는 이유로 시정지시를 하였고, 과태료 부과 사전통지를 하였습니다.

[과태료부과사전통지란?]

행정청은 질서위반행위에 대해 과태료를 부과하려는 때에는 미리 당사자(고용주 등을 포함)에게 다음의 사항을 모두 기재한
서면으로 통지하여야 하며, 이때 10일 이상의 기간을 정하여 의견을 제출할 기회를 주어야 합니다
(질서위반행위규제법 제16조제1항 및 질서위반행위규제법 시행령 제3조제1항).

(3)피고(아파트 입주자대표회의)는 2017. 4. 12.경 원고에게, 위 시정지시 및 원고의 사업자등록이 2016. 11. 21. 폐업 처리되었음을 이유로 위탁운영계약을 해지한다고 통보하면서, 계약해지 시점을 언제로 특정할 것인지 등을 서면으로 답변해 달라고 요구하였습니다.

보통 계약해지를 할 경우에는 되도록 문서로 남기는 것이 현명합니다.

(4)이에 원고는 2017. 4. 17.경 피고에게 위탁계약 해지에 동의하고 2017. 5. 31. 센터에 관한 모든 사항을 인수․인계할 것을 제안하면서, 원고가 위탁계약에서 정한 중대한 사항을 위반하거나 원고의 귀책사유로 인한 계약해지가 아니므로. 피고가 원고에게 2017. 6. 17.까지 원고가 센터에 투자한 869,609,840원을 모두 변상해야한다고 답을 하였습니다.

(5)다음날, 피고는 위탁계약 해지에 대한 원고의 승낙을 수용한다고 하면서, 하지만 계약해지의 귀책사유는 원고에게 있고 위탁운영계약 제12조 제3항에 따라 운동시설물과 인테리어 공사를 실시한 부분에 대하여 원고는 소유권을 주장할 수 없고, 설령 원고의 투자분에 대하여 변상을 하더라도 위탁운영계약에 따라 원고가 수익한 부분에 대한 상각, 시설 등의 노후화 등에 따른 감가상각 평가 등을 통해 변상 금액을 합의해야한다고 답을 하였습니다.

(6)이후 합의가 잘 안되었고, 원고는 피고를 상대로 투자금과 손해배상금의 지급을 구하는 소를 제기하였습니다.

2. 계약이 합의해제(해지)된 경우의 법률관계

(1)합의해제의 법적성격(계약)

합의해제는 당사자 일방의 청약과 상대방의 승낙에 의한 의사의 합치로 성립하는 계약입니다. 그러므로 당사자 사이에 완전한 의사의 합치를 필요로 합니다. 계약이 합의해제된 경우에는 종전의 법률관계가 소급하여 소멸합니다. 즉, 처음부터 계약이 없던 것이 되는 것입니다.

[판례]
당사자 사이의 합의로 성립한 계약을 합의해제하기 위하여서는 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 기존 계약의 효력을
소멸시키기로 하는 내용의 해제계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하며,
이러한 합의가 성립하기 위하여는 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 서로 객관적으로 일치하여야 한다.
그리고 계약의 합의해제는 묵시적으로 이루어질 수도 있으나, 계약이 묵시적으로 합의해제되었다고 하려면 계약의 성립 후에
당사자 쌍방의 계약실현의사의 결여 또는 포기로 인하여 당사자 쌍방의 계약을 실현하지 아니할 의사가 일치되어야만 하고,
계약이 일부 이행된 경우에는 그 원상회복에 관하여도 의사가 일치되어야 할 것이다
(대법원 2011.04.28. 선고 2010다98412,98429 판결).

(2)손해배상청구를 할 수 있을까요?

원칙적으로 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없습니다.

보통 합의하는 과정에서 손해배상에 관하여도 합의를 하는 것이 일반적이기 때문에, 손해배상에 관한 논의없이 해제의 합의를 하였다면 손해배상을 하지 아니하기로 한 것으로 보는 것이 타당합니다. 다만 상대방에게 손해배상을 하기로 특약하거나 손해배상 청구를 유보하는 의사표시가 있으면 그러한 특약이나 의사에 따라 손해배상을 하여야 합니다(이 경우 손해배상의 특약이 있었다거나 손해배상 청구를 유보하였다는 점은 이를 주장하는 자에게 증명책임 있습니다).

[판례]
계약이 합의에 따라 해제되거나 해지된 경우에는 상대방에게 손해배상을 하기로 특약하거나 손해배상청구를 유보하는
의사표시를 하는 등 다른 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다
(대법원 1989. 4. 25. 선고 86다카1147, 1148 판결 참조).
그와 같은 손해배상의 특약이 있었다거나 손해배상청구를 유보하였다는 점은 이를 주장하는 당사자가 증명할 책임이 있다
(대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다8755 판결 참조).

3. 사건은 어떻게 해결이 될까요?

위와 같은 법리를 바탕으로 문제된 상황을 해결할 수 있습니다.

(1)위탁운영계약의 종료되었다고 볼 수 있을까요?

위탁운영계약은 원고와 피고의 합의에 따라 2017. 5. 31. 종료되었다고 볼 수 있습니다. 스포츠시설 관리를 종료한다는 점에 관하여는 쌍방의 의사가 일치하였고 실제로도 운영이 종료하였기 때문입니다.

(2)손해배상책임이 있을까요?

계별적인 체결한 위탁운영계약서를 구체적으로 확인하고 해석해 봐야 합니다.

판례에 따르면, 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 당사자가 표시한 문언에서 그 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 문언의 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 당사자가 법률행위로 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하고 있습니다.

먼저, 가장 기본이 되는 위탁 운영계약서 일부에 다음과 내용이 있다고 가정해보겠습니다.

[예시_위탁운영계약서 제7조]
제①항 갑(관리주체)은 을(원고)이 본 계약서에 정한 중대한 사항을 위반하였을 경우 본 계약을 해지할 수 있다.
다만 천재지변 등 불가항력으로 인한 위반 시에는 예외로 한다.

제②항 갑은 을이 계약사항을 위반하지 않았으나 을의 계약이 해지될 경우 갑은 을이 센터에 투자한 투자금 및 손해배상금을
계약해지일부터 1개월 이내에 변상하여야 한다.

보통 스포츠시설은 초기 투자금이 매우 많이 들어가는 업종입니다. 그래서 위탁운영계약이 중도에 종료될 경우에 손해배상을 일체 받지 못하게 된다면 손실이 매우 커질 수 있습니다. 그래서 보통은 위탁운영계약을 체결할 때, 투입한 시설비 중 일부라도 보상해주는 취지의 특수한 약정이 존재하는 경우가 많습니다.

만약 가정적인 상황의 계약서를 기준으로 판단해보면,

피고(아파트 측)의 채무불이행을 이유로 위탁운영계약이 해지되는 경우가 아니라도, 원고의 중대한 계약 위반 이외의 사유(합의해지 포함)로 해지되는 경우에는 적용될 여지가 있습니다. 즉, 특수한 보상약정에 따라 손배배상금을 받을 수 있다는 것입니다.

또한 합의해제가 계약인 점을 고려하면 그 효과도 당사자 사이의 합의의 내용에 따라 발생합니다. 따라서 민법상 해제의 일반적인 효과가 모두 그대로 적용되지는 않기 때문에, 일률적으로 판단하여서는 절대 안 됩니다. 반드시 구체적 사실관계를 정리하여 사안별로 따져보아야 합니다.

그리고 합의해제가 된 경우에, 원상회복(_민법상 해제의 일반적인 효과입니다_)에는 민법 제548조 제2항에 따른 받은 날로부터 연 5%의 이자를 가산하지 않습니다.

[판례]
합의해제 또는 해제계약이라 함은 해제권의 유무에 불구하고 계약 당사자 쌍방이 합의에 의하여 기존의 계약의 효력을 소멸시켜
당초부터 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서,
그 효력은 그 합의의 내용에 의하여 결정되고 여기에는 해제에 관한 민법 제548조 제2항의 규정은 적용되지 아니하므로,
당사자 사이에 약정이 없는 이상 합의해제로 인하여 반환할 금전에 그 받은 날로부터의 이자를 가하여야 할 의무가
있는 것은 아니다(대법원 1979. 10. 30. 선고 79다1455 판결).

4. 정리하자면

일반적으로 합의해제시 당사자들이 손해에 관하여 합의하는 것이 보통입니다. 그래서 특별한 합의가 없으면 서로 손해배상을 청구하지 못합니다. 그러나 위 사건처럼 쌍방 과실이 없는경우에도 일방에서 배상이나 보상을 해주기로 약정이 되어 있었다면 이는 합의해제시까지 염두에 둔 약정으로 볼 수 있고, 이에 따라 배상을 구할 수 있습니다.

하지만 특이한 사례입니다. 주의를 요합니다. 민법상의 해제의 일반적인 효과가 그대로 적용되는 것이 아님을 주의할 필요가 있습니다.

5. 참고영상

2023년 11월 7일 유튜브 업로드 영상
아마도 부동산 경기가 좋았던 2년전 집중적으로 체결된 분양계약 대상 부동산 때문인데요. 최근에 와서 완공되어 입주시기 즉, 잔금지급시기가 다가오면서 더욱 큰 압박으로 다가오시는 것 같습니다. 문의 주시는 내용들은 정리해보면, 계약금을 지급한 이후 중도금 납부 전 계약 해제? 계약금을 지급하고 중도금을 지급한 후 계약 해제? 계약금을 지급하고 중도금대출을 실행한 후 계약 해제? 계약금을 지급하고 중도금을 지급한 후 잔금지급기일이 도래한 후 계약해제? … 구체적 상황에 따라 다르게 판단될 수 있기 때문에 각 상황별로 주의하셔야 합니다.

아마도 부동산 경기가 좋았던 2년전 집중적으로 체결된 분양계약 대상 부동산 때문인데요. 최근에 와서 완공되어 입주시기 즉, 잔금지급시기가 다가오면서 더욱 큰 압박으로 다가오시는 것 같습니다. 문의 주시는 내용들은 정리해보면, 계약금을 지급한 이후 중도금 납부 전 계약 해제? 계약금을 지급하고 중도금을 지급한 후 계약 해제? 계약금을 지급하고 중도금대출을 실행한 후 계약 해제? 계약금을 지급하고 중도금을 지급한 후 잔금지급기일이 도래한 후 계약해제?
… 구체적 상황에 따라 다르게 판단될 수 있기 때문에 각 상황별로 주의하셔야 합니다.

2023년 11월 7일 유튜브 업로드 영상